Le secteur immobilier est confronté à un énorme déficit de financement de ses plans zéro émission nette au rythme et à l’échelle nécessaires pour les rendre adaptés à un avenir à faible émission de carbone.

Il ne s’agit pas seulement d’investissement en capital, mais plutôt d’utiliser la dette comme levier pour soutenir l’action.

Plus de 90 % des 5,8 billions de dollars de dette immobilière émise au cours des cinq dernières années ne sont assortis d’aucun indicateur clé de performance climatique (ICP).

Les institutions financières ont longtemps été considérées comme une partie intégrante du problème du changement climatique. Il est temps de repenser ce discours. Face à l’augmentation des risques climatiques et à la multiplication des réglementations, les banques et autres prêteurs financiers sont particulièrement bien placés pour favoriser la décarbonation de l’immobilier. Cet objectif peut être atteint en débloquant des fonds pour moderniser avec succès 80 % des bâtiments existants qui existeront encore en 2050, permettant ainsi une gestion plus efficace des risques.

JLL estime que, rien que dans les pays du Nord, les propriétaires d’immeubles commerciaux auront besoin de près de 2 000 milliards de dollars de financement par emprunt au cours des deux prochaines décennies pour moderniser leurs immeubles de bureaux. Pour le marché industriel de la région Europe, Moyen-Orient et Afrique (EMEA), il faudra 80 milliards de dollars pour moderniser le parc existant de plus de dix ans.

Mais l’argent est là – il s’agit simplement de le rendre disponible d’une manière qui soit judicieuse pour les prêteurs, les emprunteurs et l’environnement.

Cela impliquera des actions dans trois domaines clés :

Malgré l’augmentation du nombre d’engagements en faveur de la neutralité carbone, l’adoption de la finance verte reste faible. Sur les 7 100 milliards de dollars de dette durable émise au cours des cinq dernières années , seulement 7 % concernaient l’immobilier, et seulement 12 % des obligations vertes étaient utilisées pour la décarbonation des bâtiments.

Cela s’explique en partie par un manque d’harmonisation des parties prenantes sur la tarification et la stratégie. Les offres actuelles de financement vert n’offrent souvent pas d’incitations suffisantes aux emprunteurs. Des partenariats entre banques, emprunteurs et conseillers immobiliers pourraient mieux définir les conditions de prêt afin d’encourager l’adoption, les conseillers garantissant des indicateurs clés de performance spécifiques à chaque actif pour démontrer les avantages directs.

Un exemple innovant est l’ outil Green Buildings lancé par la Commonwealth Bank d’Australie. Cet outil gratuit, destiné aux clients, recommande des actions et estime les coûts nécessaires pour améliorer l’efficacité énergétique, la décarbonation et les énergies renouvelables sur site, aidant ainsi les entreprises à surmonter l’obstacle des coûts initiaux de conseil.

Le monde bancaire doit également évoluer dans d’autres domaines. Aujourd’hui, de nombreux prêteurs sous-estiment le risque de mauvaise performance en matière d’émissions et d’obsolescence des bâtiments. Cette négligence menace leurs portefeuilles de prêts et entrave le financement des projets de rénovation à grande échelle.

Le problème réside dans la collecte de données ESG précises sur les bâtiments, cruciales pour évaluer les risques futurs au-delà des valorisations actuelles du marché et éviter de contracter des prêts pour des actifs en difficulté. Une analyse JLL portant sur 46 600 bâtiments répartis dans 14 villes montre que 65 % des immeubles de bureaux et 75 % des immeubles multifamiliaux sont exposés à un risque d’échec d’ici 2030 si aucune mesure n’est prise pour améliorer leurs performances.

Pour combler ce manque d’information, les capacités de modélisation avancées, telles que celles proposées par les conseillers immobiliers, aident de plus en plus les banques et les prêteurs à évaluer et à atténuer les risques.

Si certains prêteurs négligent encore les risques de transition, les régulateurs, eux, ne le font pas. À compter de janvier 2025, les Normes internationales d’évaluation (IVS) imposent que les évaluations incluent des facteurs ESG.

Ce changement permettra aux banques d’identifier les actifs sous-performants, d’estimer les dépenses d’investissement nécessaires et de collaborer avec les propriétaires d’immeubles pour développer des produits de financement liés à la durabilité, stimulant ainsi les investissements visant à améliorer les performances des bâtiments.

Le secteur privé ne peut à lui seul débloquer la finance verte à grande échelle. Les gouvernements ont un rôle crucial à jouer en fournissant des mécanismes de financement direct, en cultivant des partenariats public-privé et en élaborant des politiques transparentes. La plupart des prêteurs souhaitent une réglementation plus stricte dans ce domaine.

Plusieurs initiatives gouvernementales sont déjà prometteuses. Aux États-Unis, le programme C-PACE (Commercial Property Assessed Clean Energy) a investi plus de 7 milliards de dollars dans plus de 2 500 projets, proposant des prêts à long terme à taux fixe, transférables avec la propriété. De même, des entreprises publiques comme Fannie Mae et Freddie Mac proposent des prêts hypothécaires verts à des conditions avantageuses pour les emprunteurs qui investissent dans l’amélioration des performances de leurs bâtiments.

En Europe, la subvention fédérale allemande pour les bâtiments performants (BEG), gérée par la banque KfW, soutient à la fois les rénovations performantes et les nouvelles constructions. Au Royaume-Uni, le Better Buildings Partnership a élaboré des lignes directrices à l’intention des propriétaires de bâtiments sur la prise en compte des risques et des opportunités liés au développement durable dans leurs décisions d’acquisition.

Si ces initiatives constituent un excellent début, il faut aller plus loin pour impulser un changement à l’échelle mondiale. Des allégements fiscaux, des programmes financés et des subventions supplémentaires pourraient contribuer à stimuler l’investissement dans les initiatives environnementales, sociales et de gouvernance.

La transparence est un autre facteur essentiel. L’Indice mondial de transparence immobilière 2024 de JLL souligne que de nombreux pays et États passent désormais de directives volontaires à des divulgations obligatoires sur les performances d’émissions des bâtiments. Le coût de l’inaction pour les propriétaires d’immeubles augmentera rapidement dans les années à venir.

Alors que le marché se redresse après les récents défis économiques, 2025 offrira l’opportunité de lancer des projets de décarbonation et d’accélérer la transition bas carbone. Agir devient de plus en plus un choix stratégique pour les entreprises afin de réaliser des bénéfices financiers, allant des économies de coûts opérationnels à la protection de la valeur à long terme.

Les prêteurs et les banques doivent également reconnaître les avantages économiques de la mobilisation du financement climatique et de l’exploitation du vaste potentiel de l’immobilier durable.

Le chemin à parcourir n’est pas sans obstacles. Des défis subsistent : harmoniser les intérêts des parties prenantes, normaliser les indicateurs de durabilité et déployer à grande échelle les programmes pilotes réussis. Cependant, les bénéfices potentiels, tant pour la planète que pour les entreprises, sont considérables.

Le secteur immobilier dispose de tous les outils, de l’expertise et des technologies nécessaires pour décarboner efficacement. Les banques ont le pouvoir de stimuler l’innovation, d’encourager les rénovations écologiques et de remodeler le paysage du financement immobilier. Ensemble, nous pouvons véritablement décarboner le bâti, au bénéfice de la planète, des citoyens et des entreprises.